住宅ローンが払えない時の選択肢【売却・借換・任意売却の比較】

執筆: 南月（編集長） / 公開: 2026-05-09

収入減・転職・離婚・病気——様々な理由で住宅ローン返済が苦しくなった時、滞納する前に取れる選択肢が複数あります。本記事では5つの対応策を比較し、状況別の最適解を解説します。早期の判断が信用情報・家族・将来の再起のために最も重要です。

まずやるべきこと：滞納前の早期相談

住宅ローン返済が苦しくなったら、滞納する前に金融機関に相談することが最重要です。滞納してから動くと選択肢が一気に減ります。

• 滞納前：リスケ・借換・売却すべて検討可能
• 1〜2ヶ月滞納：催促段階・まだ交渉余地あり
• 3〜6ヶ月滞納：「期限の利益喪失」一括返済請求・任意売却の最終チャンス
• 6ヶ月超滞納：競売準備開始・選択肢が激減

5つの対応策・比較表

① リスケジュール（返済条件の変更）

現在の金融機関に申請して、返済額・返済期間を一時的に変更してもらう交渉。

• 条件変更の例：返済期間延長（35年→40年）・元金据置（一定期間元金返済停止）・金利見直し
• 適合ケース：転職・育休・病気等で一時的に収入減（半年〜2年で回復見込み）
• メリット：家を残せる・信用情報への影響限定的
• デメリット：総返済額が増加（期間延長の場合）・金融機関の同意必須

返済負担率（年収比）が大幅に下がるため、息継ぎ期間として有効。ただし根本解決にはならないので、収入回復見込みがある場合のみ。

② 借換（金利低下による返済軽減）

別の金融機関のローンに切り替えて、金利低下で月返済額を下げる方法。

• 条件：残債1,000万円超・残期間10年超・金利差0.3%以上
• 諸費用：借入額の2〜3%（60〜90万円）
• メリット：信用情報無傷・家を残せる
• デメリット：返済能力の審査がある（収入・勤続年数・他借入）

詳細は借換シミュレーション記事をご覧ください。返済が苦しい段階だと審査が通りにくいので、滞納前に動くことが重要です。

③ 通常売却（アンダーローンの場合）

残債 < 売却見込価格（アンダーローン）の場合、通常売却で家を売って残債を完済できます。

• メリット：信用情報無傷・差額が手元に残る
• デメリット：家を失う・引っ越し負担
• 適合ケース：購入時より価格上昇 or 残債が減っている

まず複数社で査定を取って、残債との比較をしましょう。詳細は住宅ローン残債がある場合の売却フロー。

④ 任意売却（オーバーローンの場合）

残債 > 売却見込価格（オーバーローン）でも、金融機関の同意を得て売却する方法。

• メリット：競売より高値（市場の90%程度）・プライバシー保護・引っ越し費用控除可
• デメリット：信用情報に事故記録（5〜7年新規ローン困難）
• 残債処理：分割返済の交渉が可能

詳細は任意売却とは？オーバーローン物件の最終手段。滞納が続いて競売にかかる前の最後のチャンス。

⑤ 自己破産・個人再生

多重債務・返済不能の場合の最終手段。弁護士に相談して法的手続きで返済義務を整理します。

• 自己破産：すべての債務免除・原則家を失う・信用情報に5〜10年記録
• 個人再生：債務減額（5分の1程度）・住宅ローン特則で家を維持できる場合あり
• メリット：返済義務から解放・人生再起
• デメリット：信用情報長期記録・職業制限（破産時）

状況別の推奨選択

まずやるべき行動順

1. 金融機関に相談（滞納前・任意売却の早期同意）
2. 残債を正確に確認（ローン明細・銀行アプリ）
3. 複数社で売却見込価格を査定（残債との比較）
4. FPに資金計画を相談（リスケvs売却vs任意売却の損得比較）
5. 必要に応じて弁護士相談（多重債務時）

まとめ

住宅ローン返済が苦しくなった時、「滞納する前に動く」ことが信用情報・選択肢の幅・将来の再起すべてを左右します。 リスケ・借換・売却・任意売却・自己破産の5つから、自分の状況に合った選択を冷静に判断してください。一人で悩まず、FP・弁護士・金融機関への早期相談が最善のルートです。

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