譲渡所得税の計算方法【シミュレーション付き完全解説】
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課されます。計算式は意外とシンプルですが、所有期間や控除特例で税額が大きく変わります。本記事で完全に整理します。
譲渡所得の計算式
まず「譲渡所得」を計算します。
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除
① 取得費とは
物件を購入した時の代金＋諸費用です。
- 購入時の物件価格（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 購入時の印紙税・登記費用
- 増改築・リフォーム費用（資本的支出）
- 建物部分は減価償却（耐用年数経過分を控除）
購入時の領収書を紛失している場合は、「概算取得費」として売却価格の5%を計上できます。ただし実額より大幅に少なくなることが多いため、領収書の保管は重要。
② 譲渡費用とは
- 仲介手数料（売却時）
- 印紙税（売却契約書）
- 立退き料・解体費用
- 測量費用
③ 特別控除
- 居住用財産3,000万円特別控除：マイホーム売却で最大3,000万円
- 収用等の特別控除：5,000万円
- 空家3,000万円特別控除：被相続人の居住用財産
税率は所有期間で大きく変わる
譲渡所得に対する税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間で決まります。
- 短期譲渡所得（5年以下）：所得税30.63% + 住民税9% = 39.63%
- 長期譲渡所得（5年超）：所得税15.315% + 住民税5% = 20.315%
- 10年超軽減税率：6,000万円以下部分が14.21%
5年と6年では税率が約2倍違うため、所有4〜5年で売却を検討している場合は1年待つだけで税負担が大きく変わります。
シミュレーション：所有10年・売却5,000万円
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：3,500万円
- 譲渡費用：200万円
- 譲渡所得：5,000 − 3,500 − 200 = 1,300万円
パターンA：3,000万円特別控除を適用
- 1,300万円 − 3,000万円 = マイナス → 譲渡所得税は0円
パターンB：3,000万円特別控除を使わない（賃貸等）
- 1,300万円 × 20.315% = 約264万円
節税のポイント
- 所有期間5年→6年の壁を意識（短期→長期で税率半減）
- 所有10年超なら軽減税率＋3,000万円特別控除のダブル活用
- 取得時の領収書・契約書は必ず保管
- リフォーム費用も取得費に加算可能（資本的支出）
売却前の資金計画・税務相談
3,000万円特別控除や住み替えローンの試算もFPに無料で相談できます。
まとめ
譲渡所得税は計算式自体はシンプルですが、所有期間・特別控除・取得費の精度で税額が大きく変動します。 マイホーム売却なら3,000万円特別控除でゼロになるケースが多いため、まずは適用要件を満たすかチェックしましょう。
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